기성고대출이란?
개념정리
기성고대출은 건축공사에 필요한 자금을 단계적으로 대출받을 수 있는 제도로, 공사의 진행 정도에 따라 공사비를 대출해주는 방식을 의미합니다. 즉, 신축 건축물의 건설 과정에 따라 공사 진척 상황에 맞춰 단계별로 대출해주는 건설자금 대출입니다. 여기서 '기성고(旣成高)'란 약정된 총공사비 중 실제로 완성된 부분에 대한 공사비를 뜻합니다. 일반적으로 건축공사의 새로운 자금 조달을 위해 기성고대출을 많이 이용하게 됩니다. 쉽게 말해 집을 짓기 위해 돈을 빌려야 하는데, 한 번에 모든 돈을 빌리는 것이 아니라 벽돌 하나씩 쌓아올리듯 공사가 진행되는 대로 필요한 만큼 돈을 빌려주는 방식이라고 생각하면 됩니다. 이렇게 단계별로 대출하기 때문에 불필요한 이자 지불을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.
아래 주요 특징을 1번부터 11번까지 순서대로 읽으시면 전반적인 이해에 도움이 될 수 있을 것 같습니다.
기성고대출의 주요 특징 11가지
- 공정률에 따른 자금 조달 : 기성고대출은 공정률만큼 소요 자금을 계산하여 대출해주는 방식입니다.
- 건축 공사의 진행 정도에 따라 필요한 자금을 단계적으로 조달할 수 있어 자금 관리가 용이합니다.
- 대출금 지급 시기 : 공사 진척 상황에 따라 4~5회에 나눠 지급됩니다.
- 금리 : 은행마다 다르지만, 주택담보대출 금리보다 다소 높은 편입니다.대출기간 : 최장 5년까지 대출 가능합니다.
- 상환방식 : 원금균등상환 방식 또는 누적상환 방식을 선택할 수 있습니다.
- 대출금액 : 일반적으로 총 공사비의 70~80% 정도까지 대출 가능합니다.
- 담보력 중심의 대출 : 기성고대출은 건축자금대출(PF)과 달리 분양수익 등 사업성을 고려하지 않고, 오로지 담보력을 기반으로 대출을 실행합니다.
- 담보로 제공되는 건축물의 공사 진척도에 따라 대출이 이루어지는 것을 의미합니다.
- *DTI 규제 미적용 : 토지담보대출과 달리 기성고대출은 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않습니다.
- 대출금 상환 능력에 대한 부담을 덜어주는 장점이 있습니다.
- 단계별 대출금액 증가 : 기성고율(공정률)에 따라 대출금액이 결정되며, 공사가 진행될수록 대출금액이 증가합니다. 이는 건축 공사가 진행될수록 필요한 자금을 적시에 조달할 수 있도록 합니다.
*DTI(Debt-to-Income) 규제는 개인의 소득 대비 부채 비율을 기준으로 대출 가능 금액을 제한하는 금융 규제입니다. 이를 통해 금융기관은 대출자의 상환 능력을 평가하고, 무리한 대출로 인한 금융 리스크를 줄이기 위해 도입된 제도입니다.
기성고대출의 장점
- 유동성 확보 : 공사 진행 상황에 따라 필요한 자금을 단계적으로 확보할 수 있어 자금 유동성 관리가 용이합니다.
- 금융 부담 완화 : DTI 규제를 받지 않아 대출금 상환 능력에 대한 부담이 줄어듭니다.
- 신뢰성 : 담보력 중심의 대출로, 건축 공사 진척도에 따라 안정적으로 자금을 조달할 수 있습니다.
기성고대출의 활용
기성고대출은 건축공사 진행 상황에 따라 단계적으로 공사비를 대출받아야 하는 모든 건축 프로젝트에 유용합니다. 특히, 대규모 건축 프로젝트나 장기적인 공사 기간이 필요한 경우, 자금의 유동성을 확보하고 금융 부담을 줄이는 데 효과적입니다. 이를 통해 건축 프로젝트의 자금 유동성을 관리하고, 담보력 중심의 대출로 금융 부담을 줄일 수 있습니다. 건축 자금 관리가 필요한 분들에게 기성고대출은 최적의 선택이 될 수 있습니다.
기성고대출 vs 일반 대출의 주요 차이점
기성고대출과 일반 대출은 대출 실행 방식, 담보 인정 기준, DTI 규제 적용 여부, 대출 용도 등 여러 면에서 차이가 있습니다. 아래에서 이 두 가지 대출의 주요 차이점을 자세히 알아보겠습니다. 마찬가지로 최대한 이해하기 쉽게 정리했습니다.
1. 대출 실행 방식
- 기성고대출 : 건축물의 공정률에 따라 단계적으로 대출금이 나눠 지급됩니다. 주로 건축 공사가 진행됨에 따라 필요한 자금을 적시에 공급받을 수 있도록 도와줍니다.
- 일반 대출 : 대출 신청 시 한 번에 전액이 지급됩니다. 주로 주택구입, 생활자금 등 다양한 용도로 사용됩니다.
2. 담보 인정 기준
- 기성고대출 : 미준공 건축물에 대해 공정률만큼만 담보로 인정합니다. 즉, 건축물이 완공되기 전이라도 현재까지의 공사 진행 상황에 따라 대출이 가능합니다.
- 일반 대출 : 완공된 부동산에 대해 전체 가치를 담보로 인정합니다. 주로 이미 완공된 자산을 담보로 대출을 받는 경우가 대부분입니다.
3. 총부채상환비율(DTI) 규제
- 기성고대출 : DTI 규제를 받지 않습니다. 이는 대출자의 소득 대비 부채 비율을 기준으로 대출 한도를 제한하지 않는다는 의미입니다.
- 일반 대출 : DTI 규제를 적용받습니다. 대출자의 소득 대비 부채 비율이 일정 수준 이상일 경우 대출 한도가 제한될 수 있습니다.
4. 대출 용도
- 기성고대출 : 주로 건축 중인 건물의 공사비 마련을 위해 사용됩니다. 건축 공사가 단계적으로 진행됨에 따라 필요한 자금을 지원받을 수 있습니다.
- 일반 대출 : 용도가 다양합니다. 주택구입, 생활자금, 사업자금 등 다양한 목적으로 대출을 받을 수 있습니다.
차이점 표로 정리 (결론)
한눈에 비교할 수 있도록 표로 만들었습니다.
| 구분 | 기성고대출 | 일반 대출 |
| 대출 실행 방식 | 건축물의 공정률에 따라 단계적으로 지급 | 한 번에 전액 지급 |
| 담보 인정 기준 | 미준공 건축물의 공정률만큼 담보 인정 | 완공된 부동산의 전체 가치 담보 인정 |
| DTI 규제 | DTI 규제를 받지 않음 | DTI 규제를 적용받음 |
| 대출 용도 | 건축 중인 건물의 공사비 마련 | 주택구입, 생활자금 등 다양한 용도 |
기성고대출은 건축 진행 상황에 따라 분할 지급되며, 미준공 건물에 대한 제한적 담보 인정, DTI 규제 미적용 등의 특징이 있습니다. 반면, 일반 대출은 한 번에 전액 지급되고, 완공된 부동산을 담보로 인정하며, DTI 규제를 받는 등 여러 차이점이 존재합니다. 따라서 자신의 상황과 필요에 맞는 대출 상품을 선택하는 것이 중요합니다.
기성고대출 취급은행
기성고대출을 취급하는 은행은 다음과 같습니다.
보증보험 가입 시
- 우리은행
- 국민은행
- 신한은행
- 기업은행
보증보험 미가입 시
- 수협
- 신협
- 새마을금고
- 저축은행
기성고대출은 시중은행 제1금융권보다는 주로 제2금융권인 저축은행이나 상호저축은행 등에서 다루고 있습니다. 또한 기성고대출은 건축물의 공정률에 따라 대출금액이 결정되므로, 건축 진행 상황에 맞춰 단계적으로 대출금이 지급됩니다. 공사가 진행될수록 대출금액이 증가하게 됩니다.
1금융권 가능여부
제1금융권에서도 기성고대출을 취급하지만, 제2금융권에 비해 제한적입니다.
1. 제1금융권에서의 기성고대출 현황
- 주요 은행 : 국민은행, 우리은행, 신한은행, KEB하나은행, 기업은행, SC제일은행 등
- 지역은행 : 부산은행, 광주은행, 제주은행, 경기은행, 강원은행 등
2. 취급 상품
- 주택담보대출: 주택을 담보로 하는 대출
- 상업부동산담보대출 : 상업용 부동산을 담보로 하는 대출
- 설비자금대출 : 기업의 설비 투자를 위한 대출
- 기타: 개인 사업자를 위한 대출 등
3. 제1금융권 & 제2금융권과의 차별점
- 금리 : 제1금융권의 금리는 제2금융권보다 다소 낮은 편입니다.
- 대출 한도 : 제1금융권은 신용등급에 따라 높은 대출 한도를 제공할 수 있습니다.
- 상품 다양성 : 제1금융권은 다양한 부가 상품과 맞춤형 상품들을 제공합니다.
- 신청 절차 : 제1금융권의 신청 절차는 다소 복잡하고 서류 준비가 번거로울 수 있습니다.
제출서류 (필요서류)
기성고대출은 건축 공사의 진행 상황에 따라 자금을 단계적으로 조달하는 대출 방식입니다. 아래는 기성고대출을 받기 위해 필요한 서류와 각 서류에 대한 부연 설명도 함께 정리했습니다.
필수 서류 목록
1. 신분증 사본
2. 건축허가서 및 착공신고서 사본
3. 건축설계도면 및 견적서
4. 대지권리증명서류(토지등기부등본, 토지거래계약서 등)
5. 공정확인서(기성고율 확인용)
6. 사업자등록증 사본(법인일 경우)
7. 재무제표(최근 2~3년간)
8. 주주명부(법인일 경우)
- 신분증 사본 : 대출 신청자의 신원을 확인하기 위한 기본 서류입니다. 주민등록증, 운전면허증, 여권 등의 사본을 준비해야 합니다.
- 건축허가서 및 착공신고서 사본 : 건축 허가서와 착공 신고서는 해당 건축물이 합법적으로 건축될 수 있다는 허가를 받은 서류입니다. 이는 대출 기관이 건축 프로젝트의 법적 준수 여부를 확인하는 데 사용됩니다.
- 건축설계도면 및 견적서 : 건축 설계도면은 건축물의 구조와 디자인을 설명하는 문서로, 견적서는 예상 공사 비용을 명시합니다. 이는 대출 기관이 프로젝트의 규모와 비용을 평가하는 데 중요합니다.
- 대지권리증명서류 : 대지권리증명서류는 토지 소유권을 증명하는 서류로, 토지등기부등본이나 토지거래계약서 등이 포함됩니다. 이는 대출의 담보로 제공될 토지의 소유권을 확인하는 데 필수적입니다.
- 공정확인서 : 기성고대출의 경우, 공정률에 따라 대출금이 지급됩니다. 공정확인서는 현재 공사 진행 상황을 확인할 수 있는 서류로, 기성고율을 명확히 나타내야 합니다. 이는 대출금 지급 시 중요한 역할을 합니다.
- 사업자등록증 사본 : 법인일 경우, 사업자등록증 사본을 제출해야 합니다. 이는 대출 신청자의 사업자 신분을 확인하는 서류입니다.
- 재무제표 : 최근 2~3년간의 재무제표를 제출하여 대출 신청자의 재정 상태를 평가합니다. 이는 대출 상환 능력을 판단하는 데 중요한 자료입니다.
- 주주명부 : 법인일 경우, 주주명부를 제출해야 합니다. 이는 대출 신청 법인의 소유구조를 파악하는 데 사용됩니다.
기성고대출은 건축물의 공정률에 따라 대출금액이 결정되므로, 공정확인서를 통해 현재 공사 진행 상황을 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 토지 소유권을 증명할 수 있는 대지권리증명서류와 건축 관련 인허가 서류 등도 필수적으로 제출해야 합니다.
기성고대출 신청방법
기성고대출을 신청하기 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.
1. 신청 조건 확인하기
- 신축 공사 중인 건축물의 현재 공정률이 70% 이상이어야 합니다.
- 총 사업비의 20~30% 이상의 자기자본(에쿼티)을 보유해야 합니다.
2. 구비 서류 준비하기
- 신분증 사본, 건축허가서 및 착공신고서 사본, 건축설계도면 및 견적서, 대지권리증명서류(토지등기부등본, 토지거래계약서 등), 공정확인서(기성고율 확인용), 사업자등록증 사본(법인일 경우), 재무제표(최근 2~3년간), 주주명부(법인일 경우)
3. 대출 기관 방문 및 상담하기
- 기성고대출은 시중은행에서 취급하기도 하지만 주로 저축은행이나 상호저축은행 등 제2금융권에서 다룹니다.
- 해당 기관을 방문하여 대출 조건, 금리, 필요서류 등에 대해 상담합니다.
4. 대출 신청서 작성 및 서류 제출
- 신청서를 작성하고 준비한 서류를 제출합니다.
5. 대출 심사 및 실행
- 금융기관에서 제출 서류를 바탕으로 대출 가능 여부와 금액을 심사합니다.
- 심사 통과 시 공정률에 따라 대출금이 단계적으로 지급됩니다.
기성고대출은 건축물 공정률에 따라 대출금이 분할 지급되므로, *공정확인서를 통해 현재 공사 진행 상황을 정확히 확인하는 과정이 중요하므로 은행 직원의 안내를 충분히 들어본 후 대출을 실행해야 합니다.
기성고대출 신청 시 건축물의 공정율은 공정확인서를 통해 확인합니다.
공정확인서란? 건축물의 현재 공사 진행 상황을 확인하는 서류입니다. 공사 현장을 직접 방문하여 작성하며, 공인된 감리자나 건축사가 발급합니다. 공정확인서에는 현재 공정률과 기성고(공사비 지출 금액) 등의 정보가 기재됩니다.
공정확인서 발급 절차
1. 건축주가 감리자 또는 건축사에게 공정확인 의뢰
2. 감리자/건축사가 현장 방문하여 공사 진행 상황 확인
3. 확인 결과를 바탕으로 공정확인서 작성 및 발급
※ 공정확인서의 중요성 ※
- 기성고대출은 건축물의 공정률에 따라 대출금액이 결정됩니다.
- 따라서 정확한 공정률 확인을 위해 공정확인서가 필수적입니다.
- 공정확인서 없이는 기성고대출 신청 자체가 불가능합니다.
- 기성고대출 신청 시 공인된 감리자나 건축사가 발급한 공정확인서를 제출하여 정확한 공정률을 입증해야 합니다.
기성고대출 자주 묻는 질문과 답변 (FAQ)
1. 기성고대출이란 무엇인가요?
- 기성고대출은 건축공사에 필요한 자금을 단계적으로 대출받는 제도로, 공사의 진행 정도에 따라 공사비를 대출해주는 방식입니다. 신축 건축물의 건설 과정에 따라 공사 진척 상황에 맞춰 단계별로 대출해주는 건설자금 대출입니다.
2. 기성고대출을 받기 위해 어떤 서류가 필요한가요?
- 기성고대출을 받기 위해서는 신분증 사본, 건축허가서 및 착공신고서 사본, 건축설계도면 및 견적서, 대지권리증명서류, 공정확인서, 사업자등록증 사본(법인일 경우), 재무제표(최근 2~3년간), 주주명부(법인일 경우) 등이 필요합니다.
3. 기성고대출은 어떤 경우에 유용한가요?
- 기성고대출은 대규모 건축 프로젝트나 장기적인 공사 기간이 필요한 경우, 자금의 유동성을 확보하고 금융 부담을 줄이는 데 유용합니다. 건축 공사 진행 상황에 맞춰 필요한 자금을 적시에 확보할 수 있습니다.
4. 기성고대출과 일반 대출의 차이점은 무엇인가요?
- 기성고대출은 공정률에 따라 단계적으로 대출금이 지급되며, 미준공 건축물의 공정률만큼만 담보로 인정됩니다. 반면, 일반 대출은 한 번에 전액이 지급되고, 완공된 부동산을 담보로 인정합니다. 또한, 기성고대출은 DTI 규제를 받지 않습니다.
5. 기성고대출의 금리는 어떻게 되나요?
- 기성고대출의 금리는 은행마다 다르지만, 일반적으로 주택담보대출 금리보다 다소 높은 편입니다. 대출 기간은 최장 5년까지 가능하며, 원금균등상환 방식 또는 누적상환 방식을 선택할 수 있습니다.
6. 기성고대출의 담보 기준은 무엇인가요?
- 기성고대출은 미준공 건축물의 공정률만큼만 담보로 인정합니다. 이는 건축물이 완공되기 전에 필요한 자금을 확보할 수 있는 장점이 있습니다.
7. 기성고대출을 받을 수 있는 금융기관은 어디인가요?
- 보증보험 가입 시에는 우리은행, 국민은행, 신한은행, 기업은행 등 제1금융권에서도 가능하지만, 보증보험 미가입 시에는 수협, 신협, 새마을금고, 저축은행 등 주로 제2금융권에서 대출을 받을 수 있습니다.
8. 기성고대출 신청 절차는 어떻게 되나요?
- 기성고대출 신청 절차는 대출 신청 조건 확인, 구비 서류 준비, 대출 기관 방문 및 상담, 대출 신청서 작성 및 서류 제출, 대출 심사 및 실행 순으로 진행됩니다.
9. 기성고대출의 공정확인서는 무엇인가요?
- 공정확인서는 건축물의 현재 공사 진행 상황을 확인하는 서류입니다. 공인된 감리자나 건축사가 발급하며, 기성고대출 신청 시 필수적으로 제출해야 합니다. 이는 공정률을 명확히 확인하기 위해 필요합니다.
10. 기성고대출의 장점은 무엇인가요?
- 기성고대출은 공사 진행 상황에 따라 필요한 자금을 단계적으로 확보할 수 있어 자금 유동성 관리가 용이합니다. 또한, DTI 규제를 받지 않아 대출금 상환 능력에 대한 부담이 줄어들며, 담보력 중심의 대출로 건축 공사 진척도에 따라 안정적으로 자금을 조달할 수 있습니다.