상가주택 담보대출이란?
상가주택 담보대출이란 상가와 주택이 복합된 건물을 담보로 받는 대출 상품입니다.
주요특징
- 대출한도는 일반적으로 감정가의 70~80% 수준입니다.
- 임대사업자의 경우 임대수입과 대출이자 비율(RTI)이 150% 이상이어야 합니다.
- 1층은 상가, 2층은 사무실, 3층 이상은 주택으로 구성되어 있습니다.
- 서울 강남권 상가주택의 경우 시세가 높지만 공시가격이 낮아 대출 제한에 걸리지 않는 경우가 많습니다.
대출 방식
- 순수 상업용 건물, 나대지, 잔금 지불 전 주택 등은 규제를 피할 수 있습니다.
- '철거 후 용도변경' 방식으로 매입하거나 모기지 신용보증을 활용할 수 있습니다.
- 대출기간은 통상 1년~5년이며, 만기일시상환 방식입니다.
- 중도상환수수료가 1년 이내 조기상환 시 최대 3% 발생할 수 있습니다.'
상가주택 담보대출은 상가와 주택이 결합된 복합 부동산을 담보로 활용하는 대출 상품으로, 임대사업자 요건을 충족하면 높은 대출한도를 받을 수 있는 것이 특징입니다
상가주택 담보대출 한도
상가주택 담보대출의 한도 및 비율은 다음과 같이 설정됩니다.
대출 한도
- 일반적으로 감정가의 70~80% 수준입니다.
- 서울 강남권 상가주택의 경우 시세가 높지만 공시가격이 낮아 대출 제한에 걸리지 않는 경우가 많습니다.
- 최대 20억원까지 가능한 경우도 있으며, 2금융권에서는 감정가의 80%까지 대출이 가능합니다
대출 비율(LTV, RTI)
- *LTV(Loan to Value) 비율은 지역별로 다르며, 통상 매매가의 80~90% 또는 감정가의 60% 수준입니다
- 임대사업자의 경우 *RTI(Rent to Interest ratio) 비율이 150% 이상이어야 합니다. 즉, 임대수입이 대출이자의 1.5배 이상이어야 합니다.
* LTV(담보인정비율)란? : 자산의 담보가치에 대한 대출 비율을 의미하며, 우리나라에서는 주택가격에 대한 대출 비율로 많이 알려져 있다.
* RTI(Rent To Interest, 임대업이자상환비율)란? : 부동산임대업 이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표
고려사항
- 대출 한도와 비율은 신청자의 신용도, 소득수준, 사업용도 적합성 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다
- 순수 상업용 건물, 나대지, 잔금 지불 전 주택 등은 규제를 피할 수 있어 대출 한도가 높아질 수 있습니다.
상가주택 담보대출 시 대출기관은 부동산 가치평가, 신청자의 신용도, 사업성 등을 종합적으로 검토하여 적정 대출한도와 LTV, RTI 비율을 결정하게 됩니다.
상가주택 담보대출 금리
상가주택 담보대출의 금리는 일반 주택담보대출보다 높은 편입니다. 정확한 금리 수준은 대출기관, 대출금액, 대출기간, 신청자의 신용도 등에 따라 달라집니다. 다만 대체로 다음과 같은 금리 수준을 예상할 수 있습니다.
- 연 5~7% 수준의 고정금리가 일반적입니다.
- 변동금리의 경우 초기에는 4~5% 수준이지만 금리 인상 시 상승할 수 있습니다.
- 2금융권의 경우 연 7~9% 수준의 높은 금리가 적용됩니다.
- 신용등급이 낮을수록 금리 가산금리(1~3%)가 더해져 금리가 높아집니다.
상가주택 담보대출 금리는 주택담보대출보다 1~3%p 높은 수준입니다. 왜냐하면 상가주택이 주거 목적이 아닌 상업용 부동산이라는 점에서 위험성이 높다고 판단되기 때문입니다. 따라서 상가주택 담보대출 시에는 대출금리 수준을 꼼꼼히 비교하여 적정 금리를 받는 것이 중요합니다.
대출조건
상가주택 담보대출을 받기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.
대출한도
- 일반적으로 감정가의 70~80% 수준입니다.
- 서울 강남권 상가주택의 경우 시세가 높지만 공시가격이 낮아 대출 제한에 걸리지 않는 경우가 많습니다.
대출 비율(LTV, RTI)
- LTV(Loan to Value) 비율은 지역별로 다르며, 통상 매매가의 80~90% 또는 감정가의 60% 수준입니다.
- 임대사업자의 경우 RTI(Rent to Interest ratio) 비율이 150% 이상이어야 합니다. 즉, 임대수입이 대출이자의 1.5배 이상이어야 합니다.
신청자 요건
- 이자납입능력, 원금상환능력, 사업용도의 적합성 등을 종합적으로 검토합니다.
- 신용도가 높을수록 유리하며, 낮을 경우 가산금리가 더해집니다.
목적물건
- 상가, 상가주택, 오피스텔, 근린상가 등 상업용 부동산이어야 합니다.
- 순수 상업용 건물, 나대지, 잔금 지불 전 주택 등은 규제를 피할 수 있습니다.
상가주택 담보대출 시 대출기관은 부동산 가치평가, 신청자의 신용도와 상환능력, 사업성 등을 종합적으로 검토하여 대출 여부를 결정하게 됩니다.
주요 은행 상가주택 담보대출 금리 비교
| 주요은행 | 주택담보대출 상품명 | 최저금리 |
| 국민은행 | KB Star | 4.59% |
| 하나은행 | 하나 ONE | 4.69% |
| 케이뱅크 | 케이비플러스 | 4.79% |
| 신한은행 | 신한 i 모기지 | 4.89% |
| 우리은행 | 우리 WON Plus | 4.99% |
| 농협중앙지역은행 | 농협 맞춤대출 | 5.09% |
- 상기 금리는 2024년 5월 19일 기준이며, 신청 당시 금리와 다를 수 있습니다.
- 금리는 은행, 신용등급, 대출한도, 담보가치, 상환방식, 우대 혜택 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 대출 신청 전에 여러 은행의 금리를 비교하여 가장 저렴한 금리를 선택하는 것이 중요합니다.
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상가주택 담보대출 신청방법
상가주택 담보대출을 신청하기 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.
신청 준비서류
부동산등기부등본, 건축물대장등본, 임대차계약서 사본 등 담보물건 관련 서류 재무제표, 사업자등록증, 소득금액증명원 등 소득 및 사업 관련 서류 신분증, 주민등록등본 등 개인신상 관련 서류
신청절차 (순서)
- 대출가능금액 및 조건 상담
- 대출신청서 및 구비서류 제출
- 담보평가 및 신용평가 실시
- 대출한도 및 금리 확정
- 대출실행 및 인출
※ 유의사항 ※
- 이자납입능력, 원금상환능력, 사업용도 적합성 등을 종합적으로 검토합니다.
- 신용도가 낮을 경우 가산금리가 적용될 수 있습니다.
- 대출기간은 통상 1~5년이며 중도상환수수료가 발생할 수 있습니다.
자주하는 질문과 답
1. 상가주택 담보대출이란 무엇인가요?
▶ 답변 : 상가주택 담보대출은 상가와 주택이 결합된 부동산을 담보로 제공하여 금융기관에서 자금을 대출받는 방식입니다. 상가와 주택의 특성을 모두 반영하여 주택담보대출과 상업용 부동산 대출의 요소를 포함합니다.
2. 상가주택 담보대출의 주요 장점은 무엇인가요?
▶ 답변 : 상가주택 담보대출은 상가와 주택을 동시에 담보로 제공하여 대출 가능성을 높일 수 있으며, 일반 주택담보대출에 비해 대출 규제가 덜 엄격한 편입니다. 상가 부분이 포함되어 더 높은 LTV를 적용받을 수 있습니다.
3. 상가주택 담보대출을 받을 때 LTV는 어떻게 적용되나요?
▶ 답변 : 주택담보대출비율(LTV)은 주택과 상업용 부동산 각각의 특성에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 상가 부분이 포함된 경우 주택에 비해 더 높은 LTV가 적용될 수 있습니다.
4. 상가주택 담보대출을 받을 때 다주택자 규제가 있나요?
▶ 답변 : 네, 다주택자로 간주될 경우 추가 대출이 제한될 수 있습니다. 주택을 1%라도 소유하고 있다면 다주택자로 간주되어 대출이 어려울 수 있습니다.
5. 상가주택 담보대출 시 RTI 규제는 무엇인가요?
▶ 답변 : RTI(임대수익 대출이자 비율)는 임대사업자가 대출을 받을 때 임대수입이 대출이자의 150% 이상이어야 하는 규제입니다. 이를 충족하지 못하면 대출이 어려울 수 있습니다.
6. 모기지 신용보험(MI)이나 모기지 신용보증(MCG)을 활용할 수 있나요?
▶ 답변 : 네, 모기지 신용보험(MI)이나 모기지 신용보증(MCG)을 활용하면 정부 규제보다 더 높은 대출 한도를 받을 수 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 제한이 있을 수 있습니다.
7. 상가주택 담보대출을 받을 때 철거 후 용도변경이 도움이 되나요?
▶ 답변 : 네, 주택 부분을 업무용 시설로 변경하거나 철거 후 상업용으로 변경하면 대출 규제를 피할 수 있습니다. 주택에 적용되는 LTV 40%가 상가 건물에는 80%까지 적용될 수 있습니다.
8. 상가주택 담보대출 시 공시가격은 어떻게 영향을 미치나요?
▶ 답변 : 상가주택의 공시가격이 대출 가능 금액에 중요한 영향을 미칩니다. 공시가격이 낮을수록 대출 한도가 높아질 가능성이 있습니다.
9. 상가주택 담보대출 시 임대수익은 어떻게 고려되나요?
▶ 답변 : 임대사업자가 상가주택 대출을 받을 때는 임대수익이 대출이자의 150% 이상이어야 하는 RTI 규제를 충족해야 합니다. 이는 대출 가능성을 높이는 중요한 요소입니다.
10. 상가주택 담보대출을 계획할 때 주의할 점은 무엇인가요?
▶ 답변 : 상가주택 담보대출을 계획할 때는 공시가격, 임대수익, 대출이자 비율 등의 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 모기지 신용보험이나 신용보증을 활용하고, 필요시 용도 변경을 검토하여 대출 한도를 최대한 확보하는 전략이 필요합니다.