주택담보대출이란?
주택담보대출은 주택을 담보로 제공하고 금융기관으로부터 돈을 빌리는 대출입니다. 일반적으로 집을 구매하거나 이미 소유하고 있는 집에 대해 자금을 필요로 할 때 사용됩니다.
대출을 받는 사람은 금융기관에게 자신의 집을 담보로 제공하며, 이는 만약 대출금을 갚지 못할 경우 금융기관이 해당 주택을 매각하여 대출금을 회수할 수 있게 하는 보증 역할을 합니다.
대출 조건, 이자율, 상환 기간 등은 금융기관에 따라 다르며, 대출자의 신용도나 소득, 대출 금액에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 주택담보대출은 주택 구매자에게 초기 비용 부담 없이 주택을 소유할 수 있는 기회를 제공하며, 동시에 기존 주택 소유자가 자금을 필요로 할 때 추가 자금을 확보할 수 있는 수단으로 많은 분들이 은행권에서 이용을 하고 있습니다.
주택담보대출 고정금리 변동금리 차이
주택담보대출에서 고정금리와 변동금리의 주요 차이점은 다음과 같습니다.
고정금리
- 대출 실행 시 결정된 금리가 대출기간 동안 동일하게 유지됩니다.
- 금리 변동에 따른 위험이 없어 안정적인 이자 부담이 가능합니다.
- 금리 인상기에는 변동금리보다 유리하지만, 금리 인하기에는 불리할 수 있습니다.
- 고정금리는 금융채 금리에 연동되어 결정됩니다.
변동금리
- 기준금리(COFIX 등)에 따라 대출금리가 주기적으로 변동됩니다.
- 금리 인하기에는 고정금리보다 유리하지만, 금리 인상기에는 이자 부담이 커질 수 있습니다.
- 변동금리는 은행연합회에서 발표하는 COFIX(Cost of Funds Index) 금리를 주로 사용합니다.
따라서 금리 변동 위험을 감수할 수 있는지, 장기적인 금리 전망은 어떤지 등을 고려하여 본인의 상황에 맞는 금리 종류를 선택해야 합니다. 카카오뱅크 등 일부 은행에서는 최저 연 3.68%의 고정금리 주담대 상품도 있습니다.
| 구분 | 고정금리 | 변동금리 |
| 금리결정 | 대출 시점 (일회성) | 매월 또는 매분기 (변동 가능) |
| 금리변동 | 대출 기간 동안 동일함 | 시중 금리 변동에 따라 변동됨 |
| 장점 | 예측 가능한 부담 : 매달 동일한 금액 상환 (변동성 없음) 초기 부담 완화 : 초기 금리가 상대적으로 낮음 (변동금리 대비) |
잠재적 금리 인하 혜택 : 시중 금리가 낮아질 경우 부담 감소 가능성 유연성 : 상환 기간 중 금리 조건 변경 가능 (상품에 따라 차이 있음) |
| 단점 | 금리 인하 혜택 누리기 어려움 초기 부담 증가 |
금리 상승 위험이 있음 불확실성 증가 (금리 부담 예측이 어려움) |
| 적합대상 | 안정적인 수입과 지출을 선호하는 사람에게 적합 | 변동성을 감수하고 잠재적 금리 인하 혜택을 기대하는 사람에게 적합 (유연한 상환 가능) |
안정적인 수입이 있는지 지출상황은 어떤지에 따라서 고정금리와 변동금리를 선택해서 실행하시면 됩니다.
차이정리
고정금리 대출
- 일반적으로 10년 또는 30년 만기의 고정금리 상품이 많습니다.
- 카카오뱅크는 30년 만기 고정금리 주담대를 운영 중입니다.
- 케이뱅크, 기업은행, 우리은행, 신한은행 등은 10년 만기 고정금리 상품을 제공합니다.
변동금리 대출
- 최초 대출기간은 2년 이내의 일시상환 방식입니다.
- 대출기간 만료 후 자격요건 유지 시 최장 5년까지 기한연장이 가능합니다.
- 분할상환 방식으로는 최장 50년까지 대출기간을 설정할 수 있습니다.
고정금리 갈아타기 추천
| 은행명 | 상품명 | 금리 | 특징 |
| 카카오뱅크 | 주택담보대출 | 3.51% | 온라인 은행, 신속한 대출 처리, 최저 금리 |
| 케이뱅크 | 주택담보대출 | 3.43% | 온라인 은행, 전문 컨설팅 제공 |
| 신한은행 | 주택담보대출 펀드 | 4.29% | 신용등급 우수 고객 대상, 다양한 부가상품 연계 |
| 하나은행 | 주택담보대출 77 | 4.39% | 주택연금 가입 고객 대상 금리 할인 |
| 우리은행 | 주택담보대출 | 4.49% | 주택 마이너스자금 혜택 제공, 다양한 맞춤형 상품 제공 |
※ 참고사항 : 신용등급이나 대출금액, 담보가치, 상환방식, 우대 혜택 등에 따라 차이가 있을 수 있으며 해당 데이터는 금융감독원 금융상품비교서비스를 참고하여 표로 정리를 했습니다.
주택담보대출 기간
주택담보대출의 대출기간은 다음과 같습니다.
일시상환 기간
- 최초 대출기간은 2년 이내입니다.
- 대출기간 만료 후 자격요건 유지 시 최장 5년까지 기한연장이 가능합니다.
분할상환 기간
- 원금균등분할상환 방식으로 최장 50년까지 가능합니다.
- 단, 할부금고정방식은 10년 이내로 제한됩니다.
정부지원 *디딤돌대출 기간
- 대출만기는 10년, 15년, 20년, 30년 중 선택 가능합니다.
- 거치기간은 1년 또는 비거치 중 선택할 수 있습니다.
따라서 일반 주택담보대출은 최초 2년 일시상환 후 5년까지 기한연장이 가능하며, 분할상환 시에는 최장 50년까지 대출기간을 설정할 수 있습니다. 정부지원 디딤돌대출의 경우 10~30년 범위에서 대출만기를 선택할 수 있습니다. 대출기간 선택 시에는 본인의 연령, 소득, 상환능력 등을 고려하여 적정 수준의 기간을 설정하는 것이 바람직합니다.
* 디딤돌대출이란? 한국주택금융공사가 제공하는 주택 구매자를 위한 정책 모기지 대출입니다. 이 대출은 소득이 일정 수준 이하인 가구에게 주택 구입을 위한 금융 지원을 목적으로 하며, 저렴한 이자율과 장기간 상환 옵션을 제공합니다. 특히 첫 주택 구매자 및 저소득층 가구에게 유리하도록 설계되어 있어, 주택 시장에 진입하기 어려운 계층에게 진입 장벽을 낮추는 데 도움을 줍니다.
주택담보대출 은행
고정금리 은행상품
고정금리 주택담보대출 상품은 다음 은행에서 찾아볼 수 있습니다.
- 카카오뱅크 : 최저 연 3.68%의 30년 만기 고정금리 주담대 상품 운영 중, 5년 단위로 금리 재산정
- 케이뱅크 : 최저 연 3.9%의 10년 만기 고정금리 주담대 상품 10년 이후에는 변동금리로 전환
- 기업은행 : 최저 연 4.1%의 10년 만기 고정금리 주담대
- 우리은행 : 최저 연 4.24%의 10년 만기 고정금리 주담대
- 신한은행 : 최저 연 4.3%의 10년 만기 고정금리 주담대
은행별로 고정금리 기간, 금리 수준, 가산금리 등이 상이하므로 본인 상황에 맞는 상품을 비교해봐야 합니다. 일반적으로 인터넷전문은행의 고정금리가 시중은행보다 낮은 편입니다. 또한 금융당국이 주담대 고정금리 비중을 30%까지 높이도록 권고하고 있어, 앞으로 고정금리 상품 라인업이 더 다양해질 것으로 보입니다.
변동금리 은행상품
변동금리 주택담보대출 상품은 대부분의 시중은행과 저축은행에서 찾아볼 수 있습니다. 주요 은행별 변동금리 주담대 상품을 소개하면 다음과 같습니다.
- 우리은행 : 신규/신잔액 COFIX 6개월 또는 12개월 연동 변동금리 주담대 최저 3.73% ~ 최고 5.27% 수준 (2024.05.19 기준)
- KB국민은행 : 신규/신잔액 COFIX 6개월 또는 12개월 연동 변동금리
- 신한은행 : 신규 COFIX 연동 변동금리 주담대
- 하나은행 : 신규/신잔액 COFIX 6개월 연동 변동금리
- 한화저축은행 : 최저 연 5.0% ~ 최고 연 9.7%의 변동금리 아파트담보대출
변동금리 주담대는 기준금리(COFIX 등)에 연동되어 금리가 주기적으로 변동됩니다. 금리 인하기에는 유리하지만 금리 인상기에는 이자부담이 커질 수 있습니다. 은행별로 적용 기준금리, 가산금리 수준 등이 다르므로 본인 상황에 맞는 상품을 비교해봐야 합니다. 최근 금리 인상 기조에 따라 변동금리 주담대 금리도 상향 조정되는 추세입니다.
주택담보대출 금리 관련 자주하는 질문
1. 주택담보대출 고정금리와 변동금리의 차이는 무엇인가요?
▶ 답변 : 고정금리는 대출 기간 동안 이자율이 변하지 않아 매달 납부하는 이자가 일정합니다. 반면, 변동금리는 시장 금리 변화에 따라 이자율이 조정되어 납부 이자가 변할 수 있습니다.
2. 고정금리 대출을 선택하는 이유는 무엇인가요?
▶ 답변 : 금리 상승기에는 고정금리 선택이 이자율 상승의 리스크를 피하고, 장기적으로 금융비용을 예측 가능하게 관리할 수 있게 해줍니다.
3. 변동금리 대출의 장점은 무엇인가요?
▶ 답변 : 금리가 하락할 것으로 예상될 때 변동금리를 선택하면 낮아진 이자율로 인해 초기 대출 비용을 줄일 수 있습니다.
4. 현재 금리 상황에서 고정금리와 변동금리 중 어느 것을 선택하는 것이 좋을까요?
▶ 답변 : 이는 금리 전망, 개인의 재정 상태 및 리스크 감수 능력에 따라 달라질 수 있어 금융 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
5. 고정금리를 선택했을 때 중도에 금리를 변경할 수 있나요?
▶ 답변 : 대부분의 금융기관에서는 약정된 고정금리 기간 동안 금리 변경이 제한됩니다. 변경을 원할 경우 위약금이 발생할 수 있습니다.
6. 변동금리 대출의 리스크를 관리하는 방법은 무엇인가요?
▶ 답변 : 이자율 상한선(캡)이나 변동폭 제한(콜라) 같은 조건을 설정하여 금리 변동에 따른 리스크를 제한할 수 있습니다.
7. 금리 변동 시 대출 이자율은 어떻게 조정되나요?
▶ 답변 : 대부분의 변동금리 대출은 특정 지표금리(예: KORIBOR, COFIX 등)에 따라 정해진 주기에 맞춰 이자율이 재조정됩니다.
8. 대출 중도상환수수료는 어떻게 적용되나요?
▶ 답변 : 대출 상품에 따라 중도상환 시 일정 비율의 수수료가 부과될 수 있으며, 이는 금융기관과 대출 조건에 따라 다를 수 있습니다.
9. 변동금리 대출 시 이자율 하한선은 존재하나요?
▶ 답변 : 일부 금융기관에서는 최소 이자율을 설정하여 금리 하락 시에도 일정 수준 이하로 내려가지 않도록 하는 조건을 제공하기도 합니다.
10. 주택담보대출 신청 시 필요한 서류는 무엇인가요?
▶답변 : 주택담보대출 신청 시 주민등록등본, 소득 증명 서류, 재직 증명서, 주택 관련 서류(등기부등본 등) 등이 필요할 수 있습니다.