집대출 LTV DTI DSR 뜻과 의미 계산법 총정리

주택담보대출 진행 시 대출 한도에 대한 설명을 얘기할 때 꼭 등장하는 단어가 LTV, DTI, DSR 인데요. 집대출이나 주택담보대출을 처음 진행하시는 분들이라면 복잡한 금융 용어가 나와 당황해하시는 경우가 많습니다. 하지만 생각하는 것처럼 그렇게 복잡하지는 않으며, 이해하기 쉽게 정리해드리겠습니다.

 

LTV, DTI, DSR란? 주택담보대출 한도를 결정하는 주요 지표

주택담보대출(주담대)의 한도를 결정하는 주요 지표로는 LTV, DTI, DSR이 있습니다. 각각의 의미와 특징을 알아보겠습니다.

 

1. LTV (담보인정비율) 뜻

LTV는 주택 가격 대비 대출 가능한 최대 금액의 비율을 나타냅니다. 예를 들어, LTV가 50%인 경우, 10억원 주택에 대해 최대 5억원까지 대출이 가능합니다. 규제지역 여부나 주택 소유 여부에 따라 차등 적용됩니다.

 

 

※ LTV(담보인정비율)의 이해를 돕기 위한 상황 예시 ※

LTV는 주택 가격 대비 대출 가능한 최대 금액의 비율을 나타냅니다. 이를 통해 어떻게 적용되는지 이해를 돕기 위한 몇 가지 상황을 예시로 설명하겠습니다.

상황 1 : 규제지역 내 1주택 소유자
주택 가격: 10억원
LTV 비율: 50%
▶ 규제지역에서 1주택을 소유하고 있는 경우, LTV가 50%로 적용된다면, 대출 가능한 최대 금액은 10억원의 50%인 5억원입니다. 즉, 이 주택을 담보로 최대 5억원까지 대출을 받을 수 있습니다.

상황 2 : 비규제지역 내 무주택자
주택 가격 : 8억원
LTV 비율 : 70%
▶ 비규제지역에서 무주택자인 경우, LTV가 70%로 적용된다면, 대출 가능한 최대 금액은 8억원의 70%인 5.6억원입니다. 따라서, 이 주택을 담보로 최대 5.6억원까지 대출을 받을 수 있습니다.

상황 3 : 규제지역 내 다주택자
주택 가격: 12억원
LTV 비율 : 30%
▶규제지역에서 다주택자인 경우, LTV가 30%로 제한된다면, 대출 가능한 최대 금액은 12억원의 30%인 3.6억원입니다. 이 경우, 주택 가격이 높더라도 대출 가능한 금액이 제한적입니다.

 

즉, 조금 더 쉬운 한 단어로 얘기하지만 LTV란 담보물건에 대한 가치를 수치화한 것이라고 생각하시면 됩니다. 

 

2. DTI (총부채상환비율) 뜻

DTI는 연간 소득 대비 연간 부채 상환액의 비율을 의미합니다. 주택담보대출의 원금과 이자, 그리고 기타 대출의 이자를 연소득으로 나눠 계산합니다. 즉, 대출자의 소득을 기준으로 주담대 한도를 제한하는 역할을 합니다.

 

※ DTI(총부채상환비율)의 이해를 돕기 위한 상황별 예시 ※

상황 1 : 중간 소득자의 DTI 계산
연간 소득 : 5,000만원
주택담보대출 상환액 (원금과 이자) : 연간 1,000만원
기타 대출 이자 : 연간 500만원

 

DTI 계산
DTI = (주택담보대출 상환액 + 기타 대출 이자) / 연간 소득 * 100
DTI = (1,000만원 + 500만원) / 5,000만원 * 100 = 30%

 

이 경우, DTI는 30%입니다. 이는 연간 소득의 30%가 부채 상환에 사용된다는 의미입니다. 금융기관에서는 이 비율을 보고 대출 한도를 결정합니다.

 

상황 2 : 고소득자의 DTI 계산
연간 소득: 1억원
주택담보대출 상환액 (원금과 이자): 연간 2,000만원
기타 대출 이자: 연간 500만원

 

DTI 계산
DTI = (2,000만원 + 500만원) / 1억원 * 100 = 25%
이 경우, DTI는 25%입니다. 고소득자의 경우, 소득이 높기 때문에 동일한 대출 상환액이라도 DTI 비율이 낮게 나옵니다.

 

상황 3: 저소득자의 DTI 계산
연간 소득: 3,000만원
주택담보대출 상환액 (원금과 이자): 연간 900만원
기타 대출 이자: 연간 300만원

 

DTI 계산
DTI = (900만원 + 300만원) / 3,000만원 * 100 = 40%
이 경우, DTI는 40%입니다. 저소득자의 경우, 동일한 대출 상환액이라도 소득 대비 상환 부담이 크기 때문에 DTI 비율이 높게 나옵니다.

 

상황 1: 중간 소득자의 DTI는 30%로, 연간 소득의 30%가 부채 상환에 사용됨.

상황 2: 고소득자의 DTI는 25%로, 연간 소득의 25%가 부채 상환에 사용됨.

상황 3: 저소득자의 DTI는 40%로, 연간 소득의 40%가 부채 상환에 사용됨.

 

▶ 즉 한마디로 정의하자면 DTI란 부채 부담에 대한 수치를 의미합니다. 이러한 예시를 통해 DTI가 어떻게 계산되고, 소득 수준에 따라 DTI 비율이 어떻게 달라지는지 이해하는데 도움이 되실 것 같습니다. 

 

 

3. DSR (총부채원리금상환비율) 뜻 

DSR은 연간 소득 대비 모든 대출의 연간 *원리금 상환액 비율을 나타냅니다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 포함하여 계산합니다. 개인의 전체 부채 상황을 고려하여 대출 한도를 제한하는 가장 엄격한 규제입니다.

 

* 원리금 : 대출을 받을 때 상해야 하는 금액을 의미. 

 

※  상황별 예시 ※ 

상황 1: 중간 소득자의 DSR 계산
연간 소득: 6,000만원
주택담보대출 원리금: 연간 1,500만원
신용대출 원리금: 연간 600만원
카드론 원리금: 연간 300만원

 

DSR 계산

DSR = (주택담보대출 원리금 + 신용대출 원리금 + 카드론 원리금) / 연간 소득 * 100

DSR = (1,500만원 + 600만원 + 300만원) / 6,000만원 * 100 = 40%

→ 이 경우, DSR은 40%입니다. 이는 연간 소득의 40%가 모든 대출의 원리금 상환에 사용된다는 의미입니다.

 

상황 2 : 고소득자의 DSR 계산
연간 소득 : 1억 2,000만원
주택담보대출 원리금 : 연간 2,500만원
신용대출 원리금 : 연간 1,000만원
카드론 원리금 : 연간 500만원

 

DSR 계산

DSR = (주택담보대출 원리금 + 신용대출 원리금 + 카드론 원리금) / 연간 소득 * 100

DSR = (2,500만원 + 1,000만원 + 500만원) / 1억 2,000만원 * 100 = 33.33%

→ 이 경우, DSR은 33.33%입니다. 고소득자의 경우, 소득이 높기 때문에 동일한 대출 상환액이라도 DSR 비율이 낮게 나옵니다.

 

상황 3: 저소득자의 DSR 계산
연간 소득: 4,000만원
주택담보대출 원리금: 연간 1,200만원
신용대출 원리금: 연간 400만원
카드론 원리금: 연간 200만원

 

DSR 계산

DSR = (주택담보대출 원리금 + 신용대출 원리금 + 카드론 원리금) / 연간 소득 * 100

DSR = (1,200만원 + 400만원 + 200만원) / 4,000만원 * 100 = 45%

→ 이 경우, DSR은 45%입니다. 저소득자의 경우, 동일한 대출 상환액이라도 소득 대비 상환 부담이 크기 때문에 DSR 비율이 높게 나옵니다.

 

요약

• 상황 1 : 중간 소득자의 DSR은 40%로, 연간 소득의 40%가 모든 대출의 원리금 상환에 사용됨.
• 상황 2 : 고소득자의 DSR은 33.33%로, 연간 소득의 33.33%가 모든 대출의 원리금 상환에 사용됨.
• 상황 3 : 저소득자의 DSR은 45%로, 연간 소득의 45%가 모든 대출의 원리금 상환에 사용됨.

▶즉, DSR을 한마디로 정의하자면 총 부채부담에 대한 수치를 의미합니다. 

 

이 세 가지 지표는 함께 적용되어 실제 대출 가능 금액을 결정합니다.

 

일반적으로 LTV > DTI > DSR 순으로 대출 한도가 줄어듭니다. 2024년부터는 '스트레스 DSR'이 도입되어, 미래의 금리 인상 위험까지 고려한 더욱 엄격한 기준이 적용될 예정입니다.

 

주택담보대출 한도를 계산하는 방법

계산법

LTV, DTI, DSR을 통해 주택담보대출 한도를 계산하는 방법은 다음과 같습니다

• LTV: 주택 가격에 LTV 비율을 곱하여 최대 대출 가능 금액을 산출합니다.
• DTI : 연간 소득에 DTI 비율을 곱해 연간 부채 상환 가능 금액을 계산하고, 이를 바탕으로 대출 한도를 결정합니다.
• DSR : 연간 소득에 DSR 비율을 곱해 모든 대출의 연간 원리금 상환 가능 금액을 산출합니다.

 

주담대 한도를 높이기 위한 팁

• 신용점수 관리 : 높은 신용점수는 더 낮은 금리와 높은 한도를 제공합니다.
• 부채 상환 : 기존 부채를 줄여 DTI와 DSR 비율을 낮추세요.
• 소득 증빙 : 안정적인 소득을 증빙하면 대출 한도를 높일 수 있습니다.

이러한 지표를 이해하고 관리함으로써 주택담보대출 한도를 최적화할 수 있습니다. LTV, DTI, DSR은 모두 주담대 한도에 중요한 역할을 하므로, 각 지표를 꼼꼼히 확인하고 준비하는 것이 필요합니다.

 

 

LTV, DTI, DSR 개념 이해한 후 알아야 할 기본 상식 

LTV (Loan to Value)

• LTV가 80%인 대출 상품은 주택 가격의 80%까지 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다. 예를 들어, 10억원 주택에 대해 8억원까지 대출이 가능하게 됩니다.
• 은행은 담보물의 가치를 평가하여 LTV 비율을 산정합니다. 예를 들어, 주택 가치가 5억원인 경우 LTV 70%라면 3억 5천만원까지 대출을 받을 수 있게 됩니다.
• 규제지역에서는 LTV가 낮게 적용되어 대출 한도가 줄어듭니다. 예를 들어, LTV가 50%로 제한되면 10억원 주택에 대해 최대 5억원까지만 대출이 가능하게 됩니다.

DTI (Debt to Income) 

• DTI가 40%를 초과하면 대출 승인이 어려울 수 있습니다. 예를 들어, 연 소득이 5천만원인 경우 연간 상환액이 2천만원을 넘으면 대출 승인이 어려워지게 됩니다.
• 소득 대비 부채 상환 비율을 나타내는 DTI는 대출 한도를 결정하는 중요한 지표입니다. 예를 들어, 연 소득이 6천만원인 사람이 DTI 30%를 유지하면 연간 1천8백만원까지만 부채 상환이 가능하게 됩니다.
• 은행은 대출 신청자의 DTI를 확인하여 상환 능력을 평가합니다. 예를 들어, DTI가 낮을수록 상환 능력이 높다고 판단하게 됩니다.

DSR (Debt Service Ratio) 

• DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 소득 대비 비율로 나타냅니다. 예를 들어, 연 소득이 7천만원인 경우 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 2천1백만원이면 DSR 30%가 됩니다.
• 신규 대출을 받기 전에 자신의 DSR을 계산해 보는 것이 좋습니다. 예를 들어, DSR이 40%를 넘으면 추가 대출이 어려울 수 있게 됩니다.
• 금융당국은 가계부채 관리를 위해 DSR 규제를 강화하고 있습니다. 예를 들어, DSR 40% 초과 대출이 제한되면 대출 한도가 줄어들게 됩니다.

간단한 개념 정도를 알고 있으면 아파트주택담보대출을 실행할 때 이 단어들이 나와도 당황하지 않고 자연스럽게 이해하실 수 있으리라 생각됩니다.

 

 

주택담보대출 관련 자주 묻는 질문과 답변

1. 주택담보대출 한도를 결정하는 주요 지표는 무엇인가요?

• 답변 : 주담대 한도를 결정할 때 주로 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 세 가지 지표를 참고합니다. LTV는 주택 가격 대비 대출 가능한 금액 비율, DTI는 연간 소득 대비 부채 상환액 비율, DSR은 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 나타냅니다.

2. LTV란 무엇인가요?

• 답변 : LTV(Loan to Value)는 주택 가격 대비 대출 가능한 최대 금액의 비율을 의미합니다. 예를 들어, LTV가 50%인 경우, 10억원 주택에 대해 최대 5억원까지 대출이 가능합니다.

3. DTI란 무엇인가요?

• 답변 : DTI(Debt to Income)는 연간 소득 대비 연간 부채 상환액의 비율을 의미합니다. 주담대 원금과 이자, 기타 대출 이자를 연소득으로 나눠 계산하며, 대출자의 소득을 기준으로 주담대 한도를 제한하는 역할을 합니다.

4. DSR이란 무엇인가요?

• 답변 : DSR(Debt Service Ratio)은 연간 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 나타냅니다. 주담대뿐만 아니라 신용대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 포함하여 계산하며, 대출 한도를 제한하는 가장 엄격한 규제입니다.

5. LTV, DTI, DSR이 주담대에 어떻게 적용되나요?

• 답변 : LTV는 주택 가격에 따라 대출 가능 금액을 정하고, DTI와 DSR은 대출자의 소득 대비 부채 상환 부담을 평가하여 대출 한도를 정합니다. 일반적으로 LTV > DTI > DSR 순으로 대출 한도가 줄어듭니다.

6. 주택담보대출을 받을 때 LTV가 낮으면 어떤 영향을 받나요?

• 답변 : LTV가 낮게 적용되면 대출 가능한 금액이 줄어듭니다. 예를 들어, 규제지역에서 LTV가 50%로 제한되면, 10억원 주택에 대해 최대 5억원까지만 대출이 가능합니다.

7. DTI 비율이 높으면 대출에 어떤 영향을 미치나요?

• 답변 : DTI 비율이 높으면 대출자의 부채 상환 부담이 커져 대출 한도가 줄어들거나 대출 승인이 어려울 수 있습니다. 금융기관은 DTI 비율을 보고 상환 능력을 평가합니다.

8. DSR 비율이 높으면 대출에 어떤 영향을 미치나요?

• 답변 : DSR 비율이 높으면 대출자의 전체 부채 상환 부담이 커져 대출 한도가 줄어들거나 대출 승인이 어려울 수 있습니다. DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 고려하기 때문에 가장 엄격한 지표입니다.

9. 주택담보대출 한도를 높이기 위한 방법은 무엇인가요?

• 답변 : 주담대 한도를 높이기 위해 신용점수를 관리하고, 기존 부채를 상환하여 DTI와 DSR 비율을 낮추며, 안정적인 소득을 증빙하는 것이 중요합니다.

10. '스트레스 DSR'이란 무엇인가요?

• 답변 : '스트레스 DSR'은 미래의 금리 인상 위험까지 고려한 더 엄격한 기준입니다. 2024년부터 도입되어 대출자의 금리 인상에 따른 상환 부담을 평가하여 대출 한도를 제한하게 됩니다.

 

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